??? 所謂下行，是指房地產(chǎn)市場的大部分指標增長幅度趨緩，也可能絕對下降。對于2003-2004年的市場過熱而言，這種下行的總趨勢是必要的。

??? 2005年市場下行在銷售量上表現(xiàn)跌落過快。上海在2005年三月份出臺了6號文件，掌握了本次宏觀調(diào)控的先機和主動。隨后一系列措施的出臺，規(guī)范、處理了市場種種不合理的行為，估計至多半年將會見效應。之后，中央7部委出臺了相當有分量的八條措施。對上海而言，有些措施是嚴厲的，由此，上海市場形勢急轉直下。當然，中央七部委政策的出臺有更深的背景，有國民經(jīng)濟全局的考慮，包括策應匯率的調(diào)整以及扶持股市的想法等，是需要加以理解的。但上述相當力度的政策措施，導致了2005年上海房地產(chǎn)市場跌落過快和對于上海經(jīng)濟全局的較大影響。

??? 即便如此，對照2005年三月份中央關于中國房地產(chǎn)市場的四大突出問題來看，上海房地產(chǎn)的主要指標仍需要繼續(xù)調(diào)整，包括投資規(guī)模過大、普通市民需要的房屋偏少和房價過高等。

??? 除了上述原因之外，還有兩個要求導致2006年上海市場的總趨勢要下行。

??? 一是周期的要求。上海房地產(chǎn)市場走過了2000年到2004年為期五年的上行期，現(xiàn)在開始從上行階段的頂點向下探行。按照周期的一般表現(xiàn)，下行階段不是幾個月，有可能是一兩年，也可能是兩三年。如上一輪1991年到1999年的房地產(chǎn)周期，自1995年開始下行，到1999年末結束。

??? 二是市場供求平衡的要求。經(jīng)過2005年春夏的房地產(chǎn)調(diào)控，投機者已經(jīng)離場、投資者理性、真實需求者觀望、剛性需求有所下降。估計2005年商品住房的實際需求量將下降20%以上，按2004年3200多萬平方米的住宅銷售量計算，2005年銷售量可能減少600萬平方米以上。有的人甚至認為還要超過。不管如何估計，2005年全年商品住宅的需求量應低于2004年。而竣工量不僅沒有減少，反而有所增長，那么其中差額即轉化為空置量。當然，空置是必需的，不能妖魔化，但這部分空置加上歷史空置量，可能有適度的嚴重性，要用1-2年的時間來消化。

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??? 所謂收斂，就是慢慢地、溫和地，而非急劇、快速地收縮和下行。合理的調(diào)控應該采取一個溫和的調(diào)節(jié)方式，導致市場慢慢地收斂，這是一個比較理想的狀態(tài)，對市場的各個方面和經(jīng)濟全局都好。當然，這樣可能導致調(diào)控周期拉長。

??? 2006年市場可能趨向收斂性穩(wěn)定的理由有三：

??? 一是宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策基本穩(wěn)定，同時具有有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的一面。2005年11月，中央經(jīng)濟工作會議的精神中有兩點令人注意，擴大內(nèi)需和在解決突出問題的同時穩(wěn)定房地產(chǎn)的發(fā)展，仍然是2006年宏觀經(jīng)濟的基本政策。在擴大內(nèi)需方面，住房是極負重量的方面，是必須要重視的。其中，普通百姓的住房需求又是重要方面。為推動百姓的住房需求，在減輕消費負擔方面，中央政府應該是會考慮的。這是有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的，也有利于上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性收斂。

??? 二是地方經(jīng)濟政策基本穩(wěn)定，同時具有有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的可能性。根據(jù)中央經(jīng)濟工作會議區(qū)別對待和穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展的精神，上海市在房地產(chǎn)調(diào)控中應該在鼓勵普通百姓住房消費上有一定程度的主動權。比如：對于房屋轉讓所得稅可以明確地將住宅、非住宅、中高檔住宅、中低檔住宅等區(qū)別對待；對于中低價住房的其他交易條件的適度放松；上海的銀行業(yè)可以對優(yōu)質(zhì)客戶放寬貸款尺度（已經(jīng)實施）；對于“2000萬”的住房建設，政府可以有一個合理的調(diào)整措施，減少對于商品房市場的沖擊；等等。

??? 三是微觀市場交易價格的調(diào)整，有利于市場交易量的發(fā)展。2005年9、10月份起，上海商品住房的價格有實質(zhì)性的下降，銷售量也有所擴大。這是有道理的。多年來流傳房地產(chǎn)“買漲不買跌”的觀點，是值得探討的。“買漲不買跌”的現(xiàn)象主要是適用于投資市場（典型的是股市），是針對投資者的。對于真實需求者來說，只要開發(fā)商采取靈活的銷售策略，適度降價滿足消費者的價格預期，就可以吸引消費者回到銷售現(xiàn)場。這不僅僅是一個道理，而且是必然的趨勢。所以，假如2006年商品住房價格繼續(xù)穩(wěn)定下行，將肯定導致銷售量的實質(zhì)回升。

（作者系上海社會科學院部門經(jīng)濟研究所城市發(fā)展中心主任、研究員）